陕西物业行业云 >  西安地铁物业的迷途与救赎

西安地铁物业的迷途与救赎


1

西安地铁物业的迷途与救赎

题记:交通捆绑商业,价值得以质变,曾在日本、香港、上海众多城市奏效的金科玉律,让西安地铁商业亦是经历了从无到有,从稀到盛的过程,更被指能为辐射区域的沿线商业产生很大提升空间。那么西安地铁1、2号线上“商业演义”,其运营现状如何,究竟是高歌猛进,还是厚积薄发?

本刊记者 小妖|文

历经近5年等待,被网友称之“最美地铁”的西安地铁3号线,终于要在今年四季度试运营,并以半环式的走向穿越西安最核心的区域,由西南到东北将高新、小寨、曲江和浐灞四大商圈相串联。

3号线通车,4、5号线亮相已提上日程,加之此前已开通的1、2号线,随着轨道交通“骨架”初具雏形,西安城市里的“地铁小时代”也渐行渐近。

如果说2011年9月,首次“触铁”的西安人对地铁缓解城市交通压力,改变出行方式心怀期待,那么时至今日,这条城市大动脉承载的或不止于此。

“地铁+物业”模式尴尬难行

轨道交通的建设和运营都需要大量投资,如果单靠卖地铁票赚钱,地铁公司几乎注定要亏损。

作为二线城市,西安也试图通过开发土地的“地铁+物业开发”模式,实现地铁运营的自负盈亏,持续发展。然而现状却是,西安地铁在成立资源开发公司,获取多幅优质地块的同时,其线路土地资源的开发及综合利用率相对缓慢,大部分地块处于未动工或前期阶段,有的项目离最早拿地立项已长达五、六年仍未有进展。另一方面,已建成的地铁物业面临招商难、盈利低等困境。

西安地铁物业的迷途与救赎

据悉,西安地铁公司目前已在地铁1、2号线先后实施了3个自主开发项目,4个合作开发项目和10个地铁综合出入口项目,以弥补部分运营亏损。

其中,于2012年4月,计划打造的“西安市雁塔区西八里地区综合改造项目”,正是由西安新宝龙实业公司后期与西安地铁置业达成合作协议,联合投资。预计总投资额达120亿元,计划将西八里村打造成为“中国西部金融服务中心”。

然而,其与八里村协商拆迁赔偿标准却迟迟未能成行,项目施工遭遇村民反对。到2015年4月,该项目终因拆迁拖累而被迫撤出。据悉,现已由广安地产接手,至今未见有任何进展。

而位于西安地铁3号线吉祥村站之上的MOMOPARK商业综合体,则是西安市地下铁道有限责任公司全资子公司地铁置业的首个项目。

占地面积36000平方米的MOMOPARK自2013年5月亮相,便冠以“城南填补城市的地标”、“ 倡导轨道贯通物业的全新生活方式”等光环。但记者却从西安市国土资源局交易网站看到,该项目所处的雁塔区含光路以东、小寨西路以南地块,直至2015年11月23日才被西安地铁置业有限公司以起始价12500万元摘得。同时,据中世咨询了解, MOMOPARK项目所属用地性质为居住、商服用地,居住用地出让年期70年,商服用地出让年期40年,此前曾两次暂停。

西安地铁物业的迷途与救赎

其暂停的原因,一方面是项目南侧地块中含有一定比例的军产地,这部分土地问题直接影响了项目的整个开发进程和资金回笼。另一方面则是,鉴于之前相继引进SAVILLS、CBRE、RET等国内外知名专业管理运营团队负责定位、招商、管理,前后至少5拨运营团队的更换迭代,也一定程度上影响了项目的进程。

而对于市场上就该项目未来“ 每年的升值幅度可达20%以上”的预期,陕西新联行不动产投资顾问有限公司总经理陶杰则持不同意见。陶杰表示,凭借西安地铁置业的国企天然优势,MOMOPARK是目前西安地铁唯一与站体结合、同步规划、设计、建设为一体的商业综合体。其与地铁站的高效联通,无缝对接无疑是其他商业不能比拟的。但同时,作为开发者的地铁置业忽略了两个重要问题:一是项目所处的地段并非商圈之内,而在商圈之外,是一处高于社区级别,又略低于区域级别的地段。因此,若想以一己之力再造一个新商圈难度很大。二是,目前已选择自主招商运营的地铁置业,此前并没有任何运营经验,同一站之隔的小寨赛格相比,无论是从地段,经营的体量,还是赛格多年的管理经验来看,这三点都是不可比的。

西安地铁物业的迷途与救赎

“再造新商圈,如果是在盛时,在地产高速运转时期来实现,是有可能的,但是在整个经济下行,包括房地产行业消费急剧下滑的今天,实现起来难度真的很大。就是像华润这样的央企,在城西三桥再造一个新商圈,对它的考验都是非常大的,所以目前华润二十四城商业、超高层等都在降档简配。”陶杰如是说。

轨道商业“冰火“窘境

随着西安地铁建设如火如荼,地铁商业地产开发热度也持续升温。

据不完全数据统计显示,截止2015年,西安地铁1号、2号线沿线1000米内大型商业项目共计超过820万平方米,未来3号线沿线将达到430万平方米,4号线沿线超过330万平方米,5~14号线估计还将贡献约1500万平方米左右的商业项目。

西安地铁物业的迷途与救赎

不过,记者在目前的走访中发现,西安地铁沿线一些盖上物业开发并不乐观,部分已建成的地铁盖上物业则面临招商难、盈利低、撤场繁、空置高等困境。

据2014年RET睿意德发布《西安地铁商业研究报告》显示,截止当年,西安地铁2号线沿线商业在建拟建项目有曲江国际金融中心、纬一街西安国际中心、体育场长安大街三号、南稍门中贸广场、龙首村西安印象城、凤城五路MAX未来、西安环球贸易中心、行政中心赛高城市广场、北苑汇通太古城、北客站商贸中心,合计体量3974456平方米。

地铁1号线沿线则有三桥宜家、三桥华润二十四城、启航时代广场,皂河万科金色悦城,汉城路汉城壹号;玉祥门恒天财智大厦,五路口五星国际;朝阳门华东万悦城、恒天•西北华贸中心,康复路东方亿象城,通化门华东万和城,金花•新都汇,浐河御锦城,半坡京都国际、海航大华国际,纺织城新城东客运站、东城新一家,合计体量3771880平方米。

但据记者目前观察,两条地铁沿线商业项目开发存在参差不齐之处,其中曲江国际金融中心、西安国际中心、半坡京都国际等项目在这几年里停停建建,进度缓慢; 西安环球贸易中心、五星国际等上盖物业则近乎“难产”,只有圈地的围墙及广告语还能依稀辩得这些曾经广而告之的商业综合体。

与沿线商业开发的无序相比,已有的沿线商业是否就能活得潇洒?

2号线号称打通西安经济命脉的地铁之一,其沿途经过的钟楼、小寨均是西安传统商圈,特别是两头链接小寨站和纬二街站的长安中路,堪称盘踞黄金地段。

据悉,西安地铁2号线尚未开通时,长安路段的商业准业主陡增3成,一些项目更把商铺价格翻倍抬高。其沿线商业物业售价5年前一般在2.5万元/㎡左右,在2号线开通前后,商业物业销售价均高于7万元/㎡,租金涨幅达1—2成,而同区域的非地铁商业物业价格则普遍维持在每平方米3到4万元的水平。

其中,位于西安小寨十字东北角,地处小寨商圈核心的赛格国际购物中心就被不少人认为是西安地铁上盖物业最成功的案例。26万平方米的购物中心,其B2层与地铁2号线B出口无缝衔接,定义为地铁潮店,600多潮店涵盖多种业态,其中主要以生活配套、轻餐饮及格子铺为主要租户。自开业之初便迅速成为西安商业焦点,短短4年时间,起初每月150元/平方米-750元/平方米不等的租金数次调高,位于负二层深处位置较差的商铺,每平米租金也已达到1600元/平方米/月,而层层加码的卫生费、码头费、堆头费、水电费等等费用亦成为一笔不小的成本,即便如此,小寨赛格仍旧一铺难求。

西安地铁物业的迷途与救赎

不过,在头顶轨道交通光环的长安路及小寨商圈里,并非所有地铁沿线物业都能赚得盆满钵满,现实多少显得有点“骨感”。

在很多西安的80后、90后眼里,包括百汇市场在内,小寨海港城、豪邦广场、飞炫广场都曾以潮流格子铺的经营模式成为“淘宝圣地”。

但近日记者在百汇市场则看到位于一层的店铺大多开张营业,有的店内人气尚可;不过二层顾客看起来不多,有近二十家铺面都关着门,空中还悬挂着一个“部分旺铺招租”的横幅,有的还写着“店已搬迁”等字样。

记者在该市场办公室咨询后了解,百汇市场共有约400个铺面,目前二楼空租铺面较多。房租方面,一楼平均8000元/月•间,位置好的上万元;二层每个铺面的月租平均在3、4千元。

“今年生意大不如前了。”市场门口一家小吃摊老板表示,以前来买衣服的年轻人多,“现在顾客没以前多了,主要就靠下午到晚上这会儿的生意。”

七八年前,这些小寨格子铺风行整个城南商圈,除过在这里开店的人外,还有个别人专门在这里倒卖商铺,只要当时能在这里拿到一间铺面,倒个手,就赚钱了。然而近两年来,这些“圣地”却辉煌减退,经营业绩出现了不同程度的下滑,部分商户因为利润下滑而不得不选择关店或搬店。但这些老牌市场的人气还在、影响比较有限,最极端是潮buy汇,2012年底开业,仅三个月后就有商户陆续离开,目前已关门成为“空城”。

西安地铁物业的迷途与救赎

地铁物业的迷途

地铁、人群、商机。地铁对于人群的集聚效应,往往被视为商机之始。然而一意孤行的美好期盼则更易陷入“晕轮效应”。

目前,西安开通的地铁仅有1、2号线,线路量上甚为单薄。“西安地铁商业仍欠火候,西安目前的地铁才形成一个十字,两条线的日均客流量加起来只有60多万人次,至少要在5号线以后,出现一个井字形分布,甚至可能出现我们当时规划的8号线的环线完全出现以后,真正所谓的西安地铁商业时代才会有更好的呈现。”戴德梁行副董事、西北区商业地产部负责人张昊分析称。

据了解,香港是国际贸易港口,有地缘优势还有成熟的运营经验。而上海、广州等城市的地铁商业能做好,一方面在于学习香港并能因地制宜,另一方面就在于这些城市有着一两千万巨大的人口基数支撑。跟这些城市相比,西安地铁商业发展状况还相差很大距离,其根本原因在于人口上。因此如何将人流转化为消费流则是下一步要做的功课。

而“玄机”就藏在这个转换之中。

西安地铁物业的迷途与救赎

在香港沙田新城市广场走一圈,便能一定程度解码香港地铁缔造商城的成功之道。包括沙田新城市广场在内的香港地铁上盖物业都是“商住合一”形式。白天居民出去市中心上班后,依然有市民与游客搭乘东铁来商场购物,确保地铁上座率不会在上下班时间极高,在其他时段极低,稳定了地铁公司的票务与商场收入。地铁上盖商场也创造了商业就业机会,避免地铁上盖变成“睡城”。

相比较,西安地铁商业的规划及后期运营,很多缺乏市场调研,对于市场需求的判断不够准确。张昊指出,地铁商业的开发具有很强的专业性,每个站点有不同的人流量以及区域特色,因此商业定位非常重要。像小寨潮buy汇、金莎、白马服装城等项目,其规划定位并未遵循市场规律,并接受专业团队论证,是造成经营惨淡甚至关门歇业的重要原因之一。

“地铁客流大多以快速通过为目的,如果能够通过特色塑造,延长乘客逗留时间,将可能增大消费的有效性。因此对地铁商业而言,如何将流动的乘客转化为有效的购买力是在商业定位中需要给予高度关注的内容。如像西高新这样的商务区,大多数是上班族,这一带的地铁商业,应以主题餐饮、购物为主;而位于居住区的地铁商业,则需要侧重于家庭消费的需求。”张昊对记者谈到。

西安地铁物业的迷途与救赎

除人流、定位方面的转换,一些业内人士表示,西安地铁商业长足发展的当务之急在于项目要有专业的运营团队,在于开发商、运营商需转变思维,将商业业态转型升级。

其实小寨赛格的火爆,除负一层、负二层跟地铁联通有直接关系外,至于楼上的餐饮、百货等营业额不错,其真正原因不仅在于赛格所处的地缘位置绝佳,更多的在于其前期规划、后期的专业运营。它设计有西安最大的顶上立体停车场,有较全的儿童体验业态,还有政府补贴等,一些商业在设计规划上的亮点,加之商业运营团队的管理,使得其在当前西安地铁商业中备受瞩目。

“商业开发思维跟住宅开发不同,住宅是二维,商业则是四维。住宅就是一方是开发商,一方是购房者,一买一卖结束。商业则包括开发商、投资者、经营者、还有消费者,是要把这个串成一条线。核心是针对消费者,谁来这消费,针对这些消费者的需求,选择相应的商家进来,然后谁来投资。因此,地铁商业运营很重要,需要有专业团队操刀。”新联行陶杰说到。

此外,记者在近期走访中发现,西安不少地铁商业的开发者还存在一个致命问题,即对地铁的期望值过高,将其当做“救命稻草”。

但实际上,目前在国内将商业做到最好的成都,并不是每一处商业体都处于地铁之上或沿线,相反,更多的商业则是根据城市需求、文化特色等做好整体规划,打造主题明确、休闲体验感极强的商业业态模式,将其转化成目的地消费。

例如成都远洋太古里,除了地处春熙路商圈,项目与2、3号线出入口春熙路站的出入口无缝连接的优势外,其最值得提及的其实在于项目的规划,在于运营团队懂市场、懂商家。项目通过保留古老街巷与历史建筑,再融入2—3层的独栋建筑,辅之以川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积的玻璃幕墙,营造出一片开放自由的城市空间。这样的美景,休闲为上的成都人自然不会放过消费。与此同时,成都远洋太古里作为业主方,会让商家了解其整个商业规划和方案,请商家提出建议和方案,同时又要了解商家诉求。在租金方面则并不完全从商铺的面积和位置考虑,而是更多参考商家的成本和利润率。

西安地铁物业的迷途与救赎

万事开头难,任何新生事物的发展,都要经历一个由弱到强的过程。目前西安地铁两、三条线路毕竟形只影单,待地铁网络成型,线路上的量变能否促成商业上的质变?更多的便捷性服务、多样化经营能否打造新的商业气象?或许,仍然难解。

注:本文转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。如有侵权行为,请联系我们,我们会及时删除。

评论



分享

CopyRight @ 2017-2020 陕西物业行业云 技术支持:西安圣玺云网科技有限公司 版权所有 陕ICP备17010966号-4
Power by DedeCms